Alle Kostenarten nach BetrKV: die 17 umlagefähigen Positionen
Der komplette Katalog der Betriebskostenverordnung auf einen Blick – mit Rechtsgrundlage, Standard-Verteilerschlüssel und Praxisbeispielen. Stand April 2026.
Zuletzt aktualisiert: 21. April 2026
Der Mieter trägt nur die laufenden Betriebskosten nach § 2 BetrKV, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Kosten, die nicht im folgenden Katalog auftauchen – insbesondere Verwaltungskosten und Instandhaltung – bleiben Sache des Vermieters.
Die Aufzählung ist abschließend. Eine Öffnungsklausel enthält nur Nr. 17 („sonstige Betriebskosten") – und diese setzt voraus, dass die jeweilige Position konkret im Mietvertrag genannt ist. Eine Pauschalklausel „Sonstige Betriebskosten werden umgelegt" ist nach BGH VIII ZR 137/15 zu unbestimmt.
Nr. 1 · § 2 Nr. 1 BetrKVGrundsteuer
Die von der Gemeinde erhobene Grundsteuer B auf Grund und Boden inkl. Gebäude.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche
Beispiele: Grundsteuerbescheid; keine Grunderwerbsteuer.
Nr. 2 · § 2 Nr. 2 BetrKVWasserversorgung
Wasserpreis, Grundgebühr, Zählermiete, Eichung, Wasseranalysen.
Standard-Verteilerschlüssel: Verbrauch oder Wohnfläche
Beispiele: Rechnung Wasserversorger, Eichkosten, Rohrnetzprüfung.
Nr. 3 · § 2 Nr. 3 BetrKVEntwässerung
Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren.
Standard-Verteilerschlüssel: Frischwasser oder Fläche
Beispiele: Kanalgebühren, Regenwassergebühr.
Nr. 4 · § 2 Nr. 4 BetrKV, §§ 7–11 HeizKVHeizung
Brennstoffe, Lieferung, Betriebsstrom, Wartung, Reinigung, Messdienstleister, Schornsteinfeger (Heizungsanteil).
Standard-Verteilerschlüssel: 50–70 % Verbrauch / 30–50 % Fläche
Beispiele: Gas, Öl, Fernwärme, Wartungsvertrag, ista/Techem-Abrechnung.
Nr. 5 · § 2 Nr. 5 BetrKVWarmwasserversorgung
Kosten der Warmwasseraufbereitung und -verteilung (bei zentraler Erzeugung).
Standard-Verteilerschlüssel: mind. 50 % nach Verbrauch
Beispiele: Anteil der Brennstoffkosten für Warmwasser, Zirkulationspumpe.
Nr. 6 · § 2 Nr. 6 BetrKVVerbundene Anlagen Heizung/Warmwasser
Betrieb gemeinsamer Heiz- und Warmwasseranlagen (Pflege, Überwachung, Bereitschaft).
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche
Beispiele: Bedienung Heizanlage, Heizraum-Reinigung.
Nr. 7 · § 2 Nr. 7 BetrKVAufzug
Wartung, Prüfung, Notrufverbindung, Betriebsstrom (keine Reparaturen!).
Standard-Verteilerschlüssel: Wohneinheiten oder Fläche (Erdgeschoss ausgenommen, wenn vertraglich möglich)
Beispiele: TÜV, Wartungsvertrag, Notrufsystem.
Nr. 8 · § 2 Nr. 8 BetrKVStraßenreinigung und Müllbeseitigung
Straßenreinigungsgebühren, Müllgebühren, Behältermiete, Sperrmüll, ggf. Mülltrennungskontrolle (BGH VIII ZR 117/21).
Standard-Verteilerschlüssel: Wohneinheiten, Personen oder Verbrauch
Beispiele: Müllgebührenbescheid, Biotonne, Papiertonne.
Nr. 9 · § 2 Nr. 9 BetrKVGebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile (Treppenhaus, Keller, Dachboden), Schädlingsbekämpfung.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche
Beispiele: Reinigungsdienst, Wespen- oder Rattenbekämpfung.
Nr. 10 · § 2 Nr. 10 BetrKVGartenpflege
Pflege der Außenanlagen, Rasenmähen, Heckenschnitt, Erneuerung von Pflanzen.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche
Beispiele: Gartenbau-Rechnungen, Winterdienst, Pflanzkosten.
Nr. 11 · § 2 Nr. 11 BetrKVBeleuchtung
Allgemeinstrom für Außenbeleuchtung, Treppenhauslicht, Keller.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche
Beispiele: Stromrechnung Allgemeinstrom, Leuchtmittelwartung.
Nr. 12 · § 2 Nr. 12 BetrKVSchornsteinreinigung
Kehrarbeiten, Messungen nach BImSchV, Feuerstättenschau.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche oder Nutzungseinheiten
Beispiele: Schornsteinfegerbescheinigung.
Nr. 13 · § 2 Nr. 13 BetrKVSach- und Haftpflichtversicherung
Gebäude-, Haftpflicht-, Glas-, Öltank-, Elementarversicherung.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche
Beispiele: Gebäudeversicherung, Haus- und Grundhaftpflicht.
Nr. 14 · § 2 Nr. 14 BetrKVHauswart/Hausmeister
Tätigkeiten der Hausordnung, Reinigung, kleine Pflege. Keine Verwaltungsaufgaben.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche
Beispiele: Hausmeistervertrag; Verwaltungsanteile herauszurechnen.
Nr. 15 · § 2 Nr. 15 BetrKVGemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
Seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig (Wegfall Nebenkostenprivileg durch TKG-Novelle). Nur Glasfaser-Bereitstellungsentgelt bis 5 €/Monat (max. 60 €/Jahr).
Standard-Verteilerschlüssel: Wohneinheiten
Beispiele: Bis 30.06.2024 Kabelvertrag; danach nur Glasfaser-Förderentgelt.
Nr. 16 · § 2 Nr. 16 BetrKVWäschepflege-Einrichtungen
Betriebsstrom, Wartung, Reinigung der Waschmaschinenräume.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohneinheiten
Beispiele: Gemeinschaftswaschküche, Trockner, Wäscheleine.
Nr. 17 · § 2 Nr. 17 BetrKVSonstige Betriebskosten
Nur wenn ausdrücklich im Mietvertrag genannt: z. B. Wartung Rauchmelder, Dachrinnenreinigung, Blitzschutzwartung, Prüfung Feuerlöscher.
Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche
Beispiele: Dachrinnenreinigung, Rauchmelderwartung (nicht die Miete!).
Darüber hinaus: nicht in § 2 BetrKV aufgeführte Positionen
Einige Kosten sind mit Einschränkungen umlagefähig oder komplett ausgeschlossen:
- CO₂-Abgabe auf Heiz-/Warmwasserkosten: Nur der Mieteranteil nach CO2KostAufG – siehe CO₂-Aufteilung.
- Wartung Rauchwarnmelder: als sonstige Kosten (§ 2 Nr. 17) umlagefähig (BGH VIII ZR 117/21), die Miete dagegen nicht (BGH VIII ZR 379/20).
- Glasfaser-Bereitstellungsentgelt: bis 5 €/Monat, max. 60 €/Jahr über 5 Jahre (Sonderregel nach § 72 TKG).
- Dachrinnenreinigung, Blitzschutzwartung: unter § 2 Nr. 17 – Voraussetzung ist konkrete Nennung im Mietvertrag.
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