Fristen rund um die Nebenkostenabrechnung
Zwölf Monate hier, zwölf Monate dort, drei Jahre Verjährung – die wichtigsten Termine und die harten Konsequenzen, wenn sie versäumt werden.
Zuletzt aktualisiert: 21. April 2026
Die drei wichtigsten Fristen auf einen Blick
| Frist | Dauer | Rechtsgrundlage | Konsequenz bei Versäumnis |
|---|---|---|---|
| Abrechnungsfrist Vermieter | 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums | § 556 Abs. 3 S. 2 BGB | Nachforderung ausgeschlossen |
| Einwendungsfrist Mieter | 12 Monate nach Zugang der Abrechnung | § 556 Abs. 3 S. 5 BGB | Einwendungen präkludiert |
| Verjährung | 3 Jahre zum Jahresende | §§ 195, 199 BGB | Forderungen nicht mehr durchsetzbar |
Beispiel: Abrechnungsjahr 2024
- Ende des Abrechnungszeitraums: 31.12.2024
- Vermieter-Deadline: Abrechnung muss bis 31.12.2025 zugegangen sein.
- Zugang z. B. am 15.10.2025 → Mieter-Einwendungsfrist bis 15.10.2026.
- Verjährung einer Nachforderung: 31.12.2028.
Die Beweislast für den fristgerechten Zugang der Abrechnung trägt der Vermieter. Einwurf-Einschreiben, persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder elektronische Zustellung mit Lese-Beleg sind sichere Wege.
Fristen bei UVI und Messtechnik
- Seit 01.12.2021: Neuinstallation nur noch fernablesbarer Technik.
- Ab 01.01.2022: monatliche Verbrauchsinformation bei vorhandener fernablesbarer Technik.
- Bis 31.12.2026: alle Messgeräte in Wohngebäuden müssen fernablesbar sein.
- Ab 01.01.2027: monatliche UVI flächendeckend Pflicht.
Bei Nichteinhaltung: 3 %-Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 HeizkostenV.
Aktuelle BGH-Entscheidungen zu Fristen
- BGH 15.01.2025, XII ZR 29/24: WEG-Abrechnung darf bei Eigentümern mit Vorsteuerabzug brutto übernommen werden, wenn die WEG nicht zur Umsatzsteuer optiert hat — ohne Fristverletzung.
- BGH 10.07.2024, VIII ZR 184/23: Aufrechnung verjährter Schadensersatzansprüche mit Kautionsrückzahlung zulässig.
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Häufige Fragen
Was passiert bei verspäteter Abrechnung?
Nachforderungen des Vermieters sind nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB grundsätzlich ausgeschlossen, wenn die Abrechnung dem Mieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen ist. Guthaben bleibt dem Mieter erhalten.
Wann startet die Einwendungsfrist?
Mit dem Zugang einer formell wirksamen Abrechnung. Fehlen Pflichtangaben, läuft die Frist nicht — der Mieter kann auch Jahre später noch widersprechen.
Gelten die Fristen auch für Gewerbemiete?
Nein. § 556 Abs. 3 BGB gilt nur im Wohnraummietrecht. Im Gewerbe werden Fristen vertraglich geregelt; fehlt eine Regelung, gilt eine „angemessene Frist" (analog 12 Monate).