Nebenkostenabrechnung 2026: Was ist neu?

1. Fernablesbare Messtechnik: Stichtag 31.12.2026

Alle Wohngebäude müssen bis Ende 2026 mit fernablesbaren Heizkostenverteilern, Warmwasserzählern und Wärmemengenzählern ausgestattet sein. Ab 01.01.2027 greift zudem die flächendeckende monatliche Verbrauchsinformation (UVI). Wer den Austausch verpasst, muss sich eine Kostenkürzung um 3 % nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV gefallen lassen.

2. CO₂-Preise: 2026 erstmals im Korridor

Die Festpreise des BEHG sind vorbei: Für 2026 gilt ein Versteigerungskorridor von 55 bis 65 €/Tonne CO₂, der Start des EU-ETS 2 wurde auf den 01.01.2028 verschoben (EU-Parlament, November 2025). Die Bundesregierung hat parallel beschlossen, den Preisstopp im Korridor auch 2027 beizubehalten. Im Zweifel rechnen wir mit 65 € als oberer Kante.

3. CO₂-Aufteilung Gewerbe: Weiterhin 50/50

Das ursprünglich für 01.01.2025 vorgesehene Stufenmodell für Nichtwohngebäude ist nicht in Kraft getreten. Die Bundesregierung hat die Einführung verschoben, ein Zeitplan ist Stand April 2026 nicht absehbar. Für Gewerbe- und gemischt genutzte Objekte (≥ 50 % Gewerbefläche) gilt weiter die pauschale 50/50-Aufteilung (§ 8 Abs. 2 CO2KostAufG).

4. Wärmepumpen-Strom: umlagefähig seit 01.10.2024

Bis dahin fiel der Betriebsstrom zentraler Wärmepumpen in einer Grauzone. Seit 01.10.2024 ist er umlagefähig, die Verbrauchserfassung muss bis 30.09.2025 installiert sein. Die Heizkosten werden vollumfänglich nach der HKVO verteilt — 50–70 % nach Verbrauch, Rest als Grundkosten.

5. Kabel-TV: seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig

Mit dem Ende des Nebenkostenprivilegs im TKG (§ 71) können Kabelgebühren nicht mehr auf Mieter umgelegt werden. Jeder Mieter entscheidet selbst über seinen TV-Anschluss. Ausnahme: Glasfaser-Bereitstellungsentgelt bis 5 €/Monat (max. 60 €/Jahr) über 5 Jahre — als Förderinstrument für den Netzausbau.

6. § 35a EStG: unbare Zahlung seit 2025 Pflicht

Der steuerliche Abzug haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen setzt seit 01.01.2025 zwingend die bargeldlose Zahlung voraus. Barzahlungen an Hauswarte, Gärtner oder Handwerker werden vom Finanzamt nicht mehr anerkannt. Vermieter und Verwalter sollten diese Anforderung prominent in den § 35a-Bescheinigungen ausweisen.

7. Neue BGH-Rechtsprechung 2024/2025

• VIII ZR 184/23 (10.07.2024): Aufrechnung verjährter Schadensersatzansprüche mit Kautionsrückzahlungsanspruch zulässig.
• XII ZR 29/24 (15.01.2025): Sondereigentümer mit Vorsteuerabzug dürfen Bruttobeträge aus der GdWE-Abrechnung übernehmen, wenn die WEG nicht zur Umsatzsteuer optiert hat.

8. Betriebskostenspiegel 2024: Kostenanstieg 6 %

Laut DMB-Betriebskostenspiegel (Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht 2026) sind die durchschnittlichen Betriebskosten um rund 6 % gestiegen auf 2,67 €/m²/Monat. Der größte Anteil entfällt auf Heizung und Warmwasser (1,32 €/m² im Durchschnitt, in Spitzen bis 2,18 €/m²). Gleichzeitig sank der Kabel-TV-Anteil um 42 % durch den Wegfall des Nebenkostenprivilegs.