Nicht umlagefähige Nebenkosten: die vollständige Liste 2026
Was der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf – von Verwaltung über Reparatur bis zum Kabel-TV. Mit BGH-Rechtsprechung und § 1 Abs. 2 BetrKV.
Zuletzt aktualisiert: 21. April 2026
Keine Betriebskosten sind die Kosten der Verwaltung des Grundstücks (Nr. 1) und die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Nr. 2). Diese Kosten trägt grundsätzlich der Vermieter — vertragliche Abwälzungen sind im Wohnraummietrecht unwirksam.
Verwaltungskosten
- ✗Honorar Hausverwaltung, Property Management
- ✗Buchhaltung und Mietbuchhaltung
- ✗Kontoführungsgebühren
- ✗Portokosten (Versand der Abrechnung)
- ✗Bankgebühren
- ✗Personalkosten des Vermieters
- ✗Notdienstpauschale Hausmeister (BGH VIII ZR 62/19)
Instandhaltung und Instandsetzung
- ✗Reparaturen (Rohrbruch, defekte Heizung, Dach)
- ✗Erhaltungsaufwand, Modernisierung
- ✗Austausch defekter Bauteile
- ✗Instandhaltungsrücklage (WEG)
- ✗Sanierung energetischer Hüllen
Anschaffungs- und Finanzkosten
- ✗Erstinstallation Rauchwarnmelder, Aufzug, Heizung
- ✗Miete Rauchwarnmelder (BGH VIII ZR 379/20)
- ✗Abschreibungen (AfA)
- ✗Zinsen / Finanzierungskosten
- ✗Rücklagenbildung
Versicherungen des Vermieters
- ✗Rechtsschutzversicherung
- ✗Mietausfallversicherung
- ✗Hausratversicherung des Vermieters
- ✗Betriebshaftpflicht des Vermieters
Leerstand und Mietausfall
- ✗Kostenanteile leerstehender Einheiten
- ✗Mietausfall-Ersatzkosten
- ✗Inkassogebühren
Rechts-, Steuer- und Beratungskosten
- ✗Rechtsberatung und Anwaltskosten
- ✗Steuerberatung, Jahresabschluss
- ✗Wirtschaftsprüferhonorare
Einmalige und außerordentliche Kosten
- ✗Einmalzahlungen ohne laufenden Charakter
- ✗Gutachten (Wertermittlung, Energieausweis)
- ✗Außerordentliche TÜV-Prüfungen ohne Periodizität
Medien und Telekommunikation seit 01.07.2024
- ✗Kabelfernsehen (Wegfall Nebenkostenprivileg)
- ✗Gemeinschaftsantennen-Gebühr
- ✗Internet- und Telefonverträge des Hauses
- ✗Ausnahme: Glasfaser-Bereitstellungsentgelt bis 5 €/Monat (max. 60 €/Jahr, max. 5 Jahre)
Häufige Grauzonen
- Hausmeister: Umlagefähig sind nur Tätigkeiten der Hausordnung, Reinigung und kleiner Pflege. Verwaltungstätigkeiten (Notdienst, Mieterkoordination) müssen herausgerechnet werden.
- Dach-&-Fach-Verträge mit pauschaler Instandhaltung: Die Instandhaltungsanteile dürfen nicht umgelegt werden, auch wenn sie im Vertrag kaschiert sind.
- Mülltrennungskontrolle: umlagefähig bei externer Beauftragung (BGH VIII ZR 117/21) — aber nur die laufenden Kontrollen, nicht die Nachsortierung als Einmalaktion.
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Häufige Fragen
Was tun, wenn mein Vermieter Verwaltungskosten umlegt?
Schriftlich innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung widersprechen. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich ausgenommen. Fordern Sie Korrektur oder klagen Sie auf Rückzahlung (3 Jahre Verjährung, § 195 BGB).
Sind Wartungskosten umlagefähig?
Ja — Wartung ist die Erhaltung der Funktionsfähigkeit und damit umlagefähig (z. B. Heizungs-, Aufzugs-, Rauchmelderwartung). Reparaturen und Ersatzanschaffungen sind dagegen nicht umlagefähig.
Warum ist Kabel-TV plötzlich nicht mehr umlagefähig?
Seit 01.07.2024 wurde das Nebenkostenprivileg im Telekommunikationsgesetz (§ 71 TKG) abgeschafft. Mieter schließen ihre TV-Verträge jetzt individuell ab. Ausnahme: Glasfaser-Bereitstellungsentgelt bis 5 €/Monat (max. 60 €/Jahr) über 5 Jahre.